國外土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

在國外，土地流轉(zhuǎn)被稱作“買賣、租賃、抵押”等土地交易。下面簡單介紹發(fā)達國家土地流轉(zhuǎn)概況。

日本在1952年制定以《農(nóng)地法》為基礎的、以管制為中心的土地制度。1961年制定《農(nóng)業(yè)基本法》之后，走上了放寬管制和促進土地流轉(zhuǎn)的道路,迄今已有40年之久。與其他發(fā)達資本主義國家相比日本的土地流轉(zhuǎn)在廣度、深度、規(guī)模、效益等方面都處于低水平狀態(tài)，土地流轉(zhuǎn)實施效果并不理想。

美國農(nóng)業(yè)是當今世界上最發(fā)達、最具有代表性的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，在世界農(nóng)業(yè)中占有十分重要的地位。家庭農(nóng)場是美國土地生產(chǎn)經(jīng)營的基本單位，它構(gòu)成了美國農(nóng)村土地經(jīng)營制度的主要運行基礎與發(fā)展前提。

美國政府采用信貸支持、政策引導、利息調(diào)節(jié)、價格補貼等經(jīng)濟手段，通過各種優(yōu)惠政策，鼓勵誘導家庭農(nóng)場規(guī)模的適度擴大。在土地流轉(zhuǎn)過程中，一般不涉及土地的所有權(quán)，而大多是土地使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓。土地轉(zhuǎn)讓的主體一般由政府與家庭農(nóng)場主通過簽訂經(jīng)濟契約來實現(xiàn)。土地流轉(zhuǎn)的主要目標在于擴大農(nóng)場規(guī)模、優(yōu)化組合生產(chǎn)要素，以及運用先進的科技與管理經(jīng)驗。

英國的農(nóng)業(yè)一直是以地主一佃農(nóng)制為基礎。1945年之后，農(nóng)場主的地位逐漸提高，地主面臨較高的修理成本和對新建筑的要求，但地租受到控制。農(nóng)場主取得越來越大的安全租佃權(quán)，最終導致實際意義上的終身租佃。圈地運動之后，英國政府為擴大農(nóng)場經(jīng)營的規(guī)模，促進土地流轉(zhuǎn)，在政策上支持大農(nóng)場，排擠小農(nóng)場。1967年修訂的《農(nóng)業(yè)法》規(guī)定：合并小農(nóng)場政府提供所需費用的50%，對愿意放棄經(jīng)營的小農(nóng)場主可以發(fā)給2000英鎊以下的補助金，或者每年發(fā)給不超過275英鎊的終身年金。在政府鼓勵、市場競爭、農(nóng)業(yè)技術的改進等因素的共同作用下，英國的土地流轉(zhuǎn)順利進行，農(nóng)場數(shù)量減少很快。

法國只有土地所有者自己直接經(jīng)營和租佃這兩種土地經(jīng)營制度。法國大革命后，形成小農(nóng)占優(yōu)勢的狀況延續(xù)了100多年。但農(nóng)場規(guī)模偏小、土地切割零碎分散，阻礙了土地的規(guī)模經(jīng)營。因此，法國政府在20世紀20年代制定了促進土地流轉(zhuǎn)的土地改組政策，將小農(nóng)場合并，促進并支持中等農(nóng)場的發(fā)展。措施有三一是限制土地兼并，規(guī)定農(nóng)場規(guī)模面積。二是建立“土地整治與農(nóng)村安置公司”。這是一種不以贏利為目的、由國家代表實施監(jiān)督的股份有限公司。其作用在于購買土地，經(jīng)過整治后轉(zhuǎn)讓給需要土地的農(nóng)民，便于發(fā)展中等類型的家庭農(nóng)場。三是政府對中等規(guī)模的農(nóng)場在土地購買、貸款和稅收上給予優(yōu)惠。中等農(nóng)場對土地有優(yōu)先購買權(quán)。

此外，法國政府采取對年老農(nóng)民發(fā)放終生養(yǎng)老金的辦法，促使他們離開農(nóng)業(yè)，讓出來的土地主要用于擴大農(nóng)場規(guī)模。法國還規(guī)定私有土地一定用于農(nóng)業(yè)，不準棄耕、劣耕和在耕地上搞建筑。對于棄耕和劣耕者，國家有權(quán)征購，提高土地稅或讓其出租。規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓不可分割，只準整體繼承或出讓。

法國設有土地市場管理機構(gòu)—土地事務所,并建有土地銀行。土地轉(zhuǎn)讓或租契必須經(jīng)過管理機構(gòu),不獲其批準,轉(zhuǎn)讓無效。

土地事務所對小塊土地有優(yōu)先購買權(quán),整治合并后賣給有經(jīng)營前途的農(nóng)民。土地銀行購買土地后再租賃給農(nóng)民,并訂立長期租約,以刺激投資。

對世界典型國家土地流轉(zhuǎn)的橫向比較看，土地流轉(zhuǎn)的發(fā)生具有以下共同的特點①土地流轉(zhuǎn)的目的和結(jié)果都是擴大土地規(guī)模經(jīng)營，而且這種擴大都是基于經(jīng)濟發(fā)展、農(nóng)業(yè)技術進步、農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)人非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的城市化推拉作用。②以小農(nóng)戶經(jīng)營為主的土地私有制國家，僅依靠市場的力量并不能完全實現(xiàn)土地的合理流動，土地私有權(quán)在一定條件下會成為土地流轉(zhuǎn)的障礙，必須有政府立法及其他措施使土地得以合理地流動。